글쓰는 엔지니어

기한의 이익 상실 후
연체가산이자율 가산금리는 +3%

규제지역에서 주택구입 목적 주담대를 받을 경우
6개월 내 기존주택 처분(기존 1주택자 대상) 및 신규주택 전입 의무가 부과됩니다.

그런데
6개월내 기존주택 처분을 하지 못하면 어떻게 될까요?

기한의 이익상실 예정통지서를 받게 됩니다.

기한의 이익상실 예정일 이전에
모든 주택대출을 모두 변제하라는 통지서입니다.

위 예정통지서에는 작성일로부터 1달 뒤가 기한의 이익상실 예정일 입니다.

그럼 1달 뒤 "기한의 이익상실 예정일"이 지나면 어떻게 될까요?

대출금이 회수되지 않았으므로,
+3%의 가산금이 추가되어 연체가산이자율이 적용됩니다.

연체가산이자율은 연체기간 및 거래방식에 관계없이 3%를 적용한다고 합니다.

정상 대출 이자가 3.5%였다면
기한 이익상실 이후에는 6.5%(3.5% + 연체가산이자율 3%)의 이자가 적용됩니다.

매매거래량이 줄어든 요즈음
기존 주택을 매도하지 못하면 위와 같은
"기한의 이익상실 예정통지서"를 받게됩니다.

기존 주택이 있으신 분들이
규제지역의 아파트를 매수하면서
대출을 받아야 하는 상황이라면
기존 주택 매도 후 신규주택을 구입하는 것이
좋을 것 같습니다.

기한의 이익상실 이후에 주택을 매도 완료하면?

연체가산이자율 3%가 없어지고
다시 대출은 정상화됩니다.

하지만 규정을 이미 어겼으므로 주택담보관련 대출은 3년간 금지됩니다.

통지서를 받고 기한의 이익상실 이전에 매도가 완료되면?

이 경우에도 대출은 정상화되며,
대택담보 관련 대출의 제약도 받지 않습니다.

서울시 노원구 상계동 재개발 물건에 대해

올해 첫 구유재산변상금을 부과 받았습니다.

사용기간은 2020.1.1~2020.12.31일로

1년 사용료가 332,490원나왔습니다.

한달에 2만5000원정도이니 그렇게 많은 금액이라

생각하지는 않지만 안나가도 될 돈이 나가니

아깝기는 합니다.

점용면적은 총 40m^2입니다.

40m^2이니 약 12평이 조금 넘습니다.

물건은 사유지무허가입니다.

사유지무허가는

내땅이 일부 있고 국/공유지를 일부 점유하여

허가가 나지않는 집입니다.

위 고지서는 변상금부과안내서와 함께 발송되어 온 종이입니다.

노원구에서 부과한

구유재산 변상금은 총 6건으로

3,814,130원이 부과되었고

하천변상금은 총 13건 26,874,610원,

공유수면변상금은 8건으로 총 4,911,620원입니다.

해마다 노원구청에서

3,500만원정도가 이렇게 부과되는 것 같습니다.

(노원구 전체인 것 같습니다.)

하천변상금의 경우 단순 나눗셈을 해 보면,

1건당 약 200만원정도(2600만원/13건) 됩니다.

상계동 재개발 중 시유지 / 사유지 무허가 주택은

변상금이 1년에 한번씩 부과되니

매매 전 꼭 확인 후 매매하시는 것을 추천드립니다.

또 밀린 변상금이 있는지도 꼭 확인 후 매매하시기 바랍니다.

무릎에서 산 주식을 허벅지 근처에서 팔지마라!

박세익 전무의 이야기입니다.

무릅에서 산 주식을 허벅지 근처에서 팔아도

수익이 나지만

결국 이 매도자는 상대적 박탈감에

고가에서 또 매수를 하게 되어있습니다.

결국 충분한 수익을 내지 못하게 됩니다.

무릎에서 산 주식을 어깨 위에서 팔기 위해서는

주식의 가치를 정확하게 알아야 합니다.

그래야만 큰 수익을 얻을 수 있기 때문입니다.

주식의 상승기에는

주가가 올라가며 내재가치가 떨어지게 됩니다.

그리고 점점 거품으로 가게되는데요

언제나 있는 과정입니다.

우리나라의

총 주가의 시가총액의

PBR 1은 종합주가지수 2600에 해당됩니다.

2020년 12월 30일

마지막날 종가기준 주가지수는 2,873로 마감했습니다.

이는 PBR로 계산시 1.1입니다.

약간의 프리미엄이 있다고 생각할 수 있지만

미국의 경우 현재 PBR이 4입니다.

한국의 경우에는 통상 0.8~1.2사이를 오고갑니다.

PBR 1.2는 종합주가지수 3,120입니다.

2021년 상반기에는 3,000을 넘는 지수를

볼 수도 있을 것으로 보여집니다.

위에서

한국의 PBR은 1

미국의 PBR은 4

이라고 설명했는데

이 이유는 ROE의 차이 때문입니다.

ROE는 투자금 대비 수익률인데

Return On Equity의 약자로

투자금 대비 수익률을 의미합니다.

보통

한국의 ROE는 8%

미국의 ROE는 18~22%입니다.

한국의 경우 투자금 회수에 12.5년이 걸리는 반면에

미국의 경우 투자금 회수에 4~5년 밖에 걸리지 않습니다.

바로 이 것이

한국의 PBR이 낮은 이유입니다.

싸이월드, 곰플레이어는 각각

페이스북과 유투브의 시초라고 표현할만한

회사였습니다.

하지만

국내 기업의 확장성 한계로 사라지고

그 자리를 페이스북과 유투브에 내줘야만 했습니다.

한국의 코리아디스카운트의 원인은

확장성 한계에도 있지만

또 다른 이유는 지배구조에 있습니다.

지배구조는 개선 점차 개선되어 가고 있기 때문에

이러한 코리아디스카운트도

점차 개선될 것입니다.

최근

삼성전자의 이재용 부회장의

사례에서도 볼 수 있듯이

외압이 들어와도 불법은 할 수 없다는 것을 보여줍니다.

이러하듯이 종합주가지수를

바르게 보고 이전에 경험해 보지 못한 지수까지 

갈 수 있을 지 예측하기 위해서는

기존에 무엇이 문제였고

어떠한 부분이 개선되고 있는지도 알아야 합니다.

그 이유는 바로

무릎에서 산 주식을 어깨 위에서 팔기 위해서입니다.

주식투자의 끝을 알리는 시그널이 있다고 합니다.

투자자는 반드시 그 증상을 파악할 수 있어야하는데,

바로 증상은 내재가치가 떨어졌을 때입니다.

PBR 1 이상은

프리미엄을 주고 사는 것입니다.

반대로 이야기하면

PBR이 1 이하일 경우

마이너스 프리미엄에 사는 것이므로

싸게 주식을 살 수 있는 종목이 됩니다.

물론 여러가지 조건들도 봐야겠지만

PBR만 기준으로 보았을 때에는 이렇게 볼 수 있습니다.

PBR은 Price Book Value Ratio의 약자로

주가와 1주당 순자산을 비교하여 나타낸 비율입니다.

쉽게 설명하면 그 회사의 주식의 총 합이 100주라고 가정해 보겠습니다.

주식이 1주에 1만원이라면

주식을 모두 매수하기 위해서는 100만원이 소요됩니다.

바로 이 것이 주가총액입니다.

그런데 회사의 부동산, 현금, 자산 등의 합이 100만원이라면

주가총액과 같으므로 PBR이 1이됩니다.

PBR = 1 = 주가총액 / (부동산, 현금, 자산)

부동산, 현금, 자산 등의 합이 50만원이고

주식의 총 합이 100만원이라면 PBR이 2가 됩니다.

즉 50만원만큼의 프리미엄이 붙은 것입니다.

부동산, 현금, 자산 등의 합이 200만원이고

주식의 총 합이 100만원이라면 PBR이 0.5가 됩니다.

이런 경우 주식을 모두 사들여

이 회사의 100% 주주가 되었다면

200만원짜리 회사를 100만원에 샀으므로

절반 가격에 회사를 소유한 것이나 다름없습니다.

즉 PBR은 실제 자산가치와 주식 총액의 비율입니다.

통상 PBR이 3 이상이면 주가가 더 올라가기 힘들다고 합니다.

박세익 전무는

하이닉스를 예를들어 설명는데요.

하이닉스의 매출이 아주 좋았을 때에도

PBR이 높아지면서 주가가 더 오르지 못했음을 예를 들었습니다.

결론

경기가 좋고 매출이 좋아지더라도 주가가 올라가면 올라갈수록

주가대비 내재가치는 떨어지게 됩니다.

주식의 성공은

싸게 사는 것이며,

주가 대비 내재가치가 떨어졌을 때가

언제가 될지에 대해서는

계속해서 주시해야겠습니다.